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Fiche descriptive d'un bien immobilier : le modèle
Les champs d'une fiche de bien utile aux annonces, aux négociateurs et à un assistant : faits vérifiés, mentions obligatoires, sources, date.
Mis à jour le
Une fiche descriptive de bien réunit, pour chaque logement, les faits vérifiés (prix, surface, honoraires, diagnostics, charges), les mentions que la loi impose dans les annonces et une description libre. Si elle est bien construite, la même fiche alimente l'annonce, le négociateur au téléphone et l'assistant qui répond sur le site. Si elle est incomplète, l'assistant ne peut que dire « je ne sais pas », ce qui vaut mieux qu'une réponse inventée.
Le principe : des faits d'un côté, du texte de l'autre
Un outil qui rédige est tenté de combler les trous : une exposition plausible, une surface arrondie, une charge estimée. La parade tient dans la structure de la fiche :
- un bloc « faits », en champs courts, chacun avec sa source (DPE, titre de propriété, relevé de charges, visite) et sa date ;
- un bloc « description », rédigé par le négociateur, que l'assistant peut résumer mais pas compléter ;
- une consigne pour l'assistant : un fait absent du bloc est une information indisponible.
Les champs du bloc « faits »
Les champs ci-dessous reprennent ce que les annonces doivent indiquer, d'après Service Public et justice.fr, et ce dont l'équipe a besoin pour répondre.
Pour tous les biens
| Champ | Pourquoi |
|---|---|
| Référence interne et date de mise à jour | Savoir quelle version l'assistant utilise |
| Commune (et arrondissement le cas échéant) | Mention d'annonce ; zone tendue ou encadrée |
| Type de bien, nombre de pièces, étage | Questions courantes |
| Surface habitable, et surface privative pour un lot de copropriété | Mention d'annonce ; la promesse indique la surface privative du lot |
| Année de construction | Conditionne plusieurs diagnostics (plomb pour une construction avant le 01/01/1949, amiante pour un permis délivré avant le 01/07/1997) |
| Classe énergie, classe climat, numéro ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) du DPE (diagnostic de performance énergétique), date du DPE | Mentions d'annonce ; un DPE sans numéro ADEME n'est pas valable |
| Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie et année de référence des prix | Mention d'annonce |
| Mention « Logement à consommation énergétique excessive » (si F ou G) | Mention d'annonce |
| Exposition aux risques (oui ou non) et date de l'état des risques | Renvoi vers Géorisques dans l'annonce ; état des risques de moins de 6 mois à la première visite |
| Informations de copropriété | justice.fr les range parmi les informations de l'annonce de vente |
Pour une vente
| Champ | Pourquoi |
|---|---|
| Prix hors honoraires | Toujours affiché |
| Honoraires : à la charge de qui, montant, pourcentage | S'ils sont à la charge de l'acquéreur : prix honoraires inclus mis en avant, pourcentage précédé de « Honoraires » |
| Liste des diagnostics reçus et leur date | Réponse aux acheteurs, contrôle du dossier |
| Type de mandat et échéance | Usage interne uniquement |
Pour une location
| Champ | Pourquoi |
|---|---|
| Meublé ou vide | Mention d'annonce ; préavis, dépôt de garantie |
| Loyer mensuel, charges et mode de règlement | Mentions d'annonce |
| Dépôt de garantie | Mention d'annonce |
| Honoraires TTC à la charge du locataire, état des lieux compris | Mention d'annonce pour une agence |
| Zone encadrée : loyer de référence majoré, loyer de base, complément | Mentions supplémentaires dans les communes concernées |
Ce qui ne va pas dans la fiche partagée
La fiche qui nourrit un assistant public ne contient pas de données personnelles : ni nom du propriétaire ou du locataire en place, ni coordonnées, ni motif de vente, ni situation financière. Le numéro de rue peut aussi rester interne, selon votre politique de diffusion. Les données du mandat et les documents signés restent dans votre logiciel métier.
Mettre la fiche au service de l'assistant
- Un format stable. Mêmes champs, même ordre, mêmes unités pour tous les biens. Un tableau ou une page par bien convient, un PDF d'annonce mis en page beaucoup moins.
- Un statut. Disponible, sous offre, vendu ou loué : l'assistant ne doit pas proposer une visite d'un bien vendu.
- Une mise à jour datée. Chaque modification de prix ou de statut change la date ; l'assistant cite cette date quand il répond.
- Un test. Posez à l'assistant dix questions d'acheteur sur un bien : surface, DPE, charges, honoraires, risques. Chaque réponse doit être retrouvable dans la fiche.
Cette fiche sert ensuite de référence pour relire les annonces de location et pour répondre aux acheteurs.
Questions fréquentes
Pourquoi séparer les faits et la description ?
Parce que l'assistant et l'annonce doivent reprendre les faits à l'identique. La description peut être reformulée ; un chiffre, jamais.
Que doit répondre l'assistant si un champ est vide ?
Que l'information n'est pas disponible dans la fiche, et proposer de poser la question au négociateur. Il ne doit pas la déduire.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :
- https://www.justice.fr/fiche/vente-immobiliere-obligations-agent-immobilier-clients
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35323
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16096
- https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10798
- https://www.justice.fr/fiche/diagnostic-immobilier-etat-risques