Fiche
Acte de cautionnement d'une location : les règles
Caution simple ou solidaire, cumul avec une assurance loyers impayés, colocation, fin de l'engagement : l'acte de cautionnement et l'assistant de l'agence.
Mis à jour le
La caution s'engage par écrit, dans un acte de cautionnement, à payer les dettes locatives si le locataire ne le fait pas : loyer, charges, intérêts de retard, frais de remise en état. L'acte précise s'il s'agit d'une caution simple, appelée seulement si le locataire ne peut pas payer, ou solidaire, appelée dès le premier impayé. Le propriétaire en remet un exemplaire à la caution. Pour une agence immobilière, l'acte est une annexe du bail à préparer avec soin, et une source de questions récurrentes de la part des parents garants.
Ce que dit Service Public
La fiche sur la caution du locataire (vérifiée le 10/04/2025) pose les règles suivantes.
Qui peut l'exiger. Le propriétaire peut demander une caution, avec deux exceptions :
| Bailleur | Exception |
|---|---|
| Personne physique ayant une assurance contre les risques locatifs (loyers impayés) | Caution possible seulement si le locataire est étudiant ou apprenti |
| Personne morale | Pas de caution pour un étudiant boursier de l'enseignement supérieur (sauf société civile familiale jusqu'au 4e degré) |
Qui peut être caution. Une personne physique (parent, ami) ou une personne morale (Action Logement avec la garantie Visale, une entreprise, une banque). Pour Visale, le locataire fournit le visa qui atteste la garantie.
La forme. L'acte est écrit, sous signature privée ou authentique. Le propriétaire remet un exemplaire à la caution, sauf si l'acte est intégré au bail. Service Public propose un modèle. En colocation à bail unique, l'acte indique le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement, le montant du loyer en lettres et en chiffres et ses conditions de révision ; il reproduit des passages de l'article 22-1 de la loi du 06/07/1989 et de l'article 2297 du Code civil.
La fin de l'engagement.
| Situation | Fin de l'engagement |
|---|---|
| Le locataire part | À l'expiration de son préavis |
| Le propriétaire met fin au bail | À l'expiration du bail |
| La caution résilie, acte à durée fixée | Résiliation impossible, sauf événements prévus par l'acte |
| La caution résilie, acte sans durée | Par lettre recommandée, avec effet à l'expiration du bail ; elle reste tenue des dettes nées pendant le bail |
| Décès de la caution | Sauf stipulation contraire, les héritiers répondent des dettes nées avant le décès |
En cas d'impayé. Pour une caution simple, le propriétaire fait d'abord délivrer un commandement de payer au locataire, dont une copie est adressée à la caution. Pour une caution solidaire, il peut s'adresser directement à elle, de préférence par lettre recommandée. Le surendettement du locataire ne libère pas la caution des dettes déjà constatées.
Ce que l'assistant fait
Pour l'équipe
- Vérifier qu'une caution peut être demandée dans ce dossier : bailleur personne physique assuré contre les loyers impayés et locataire non étudiant, par exemple.
- Rappeler les mentions de l'acte en colocation à bail unique.
- Lister les pièces à demander à la caution, dans la limite de la liste officielle (voir le dossier du candidat locataire).
- Rappeler qu'un exemplaire de l'acte est remis à la caution.
Pour les garants qui écrivent à l'agence
- La différence entre caution simple et solidaire, et celle qui figure dans votre modèle.
- La durée de l'engagement et les cas où il prend fin.
- Ce qui se passe en cas d'impayé, en termes généraux, et le contact du gestionnaire.
Ce qu'il ne fait pas
- Rédiger un acte de cautionnement « à la volée ». L'agence utilise un modèle validé ; l'assistant peut le citer, pas le réécrire.
- Évaluer la solvabilité d'une caution ou dire qu'elle « suffit ».
- Conseiller une caution qui veut se désengager : il donne la règle et renvoie vers le gestionnaire, l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) ou un juriste.
Les documents à lui donner
- La fiche Service Public sur la caution, datée.
- Votre modèle d'acte de cautionnement, pour un locataire seul et pour une colocation.
- Votre procédure : qui fait signer, comment l'exemplaire est remis à la caution, où il est archivé.
- La règle de l'agence sur Visale : à quel moment le candidat transmet son visa.
L'acte de cautionnement est l'une des annexes du bail. Son usage concret en cas de retard de paiement est décrit dans le loyer impayé.
Questions fréquentes
Un propriétaire assuré contre les loyers impayés peut-il demander une caution ?
Un bailleur personne physique qui a souscrit une assurance contre les risques locatifs ne peut exiger une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti, selon Service Public.
Quand prend fin l'engagement de la caution ?
Au départ du locataire, à l'expiration de son préavis ; si le bail prend fin par le propriétaire, à l'expiration du bail. Une caution sans durée peut résilier, avec effet à la fin du bail.
Quelles pièces demander à la caution ?
Une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité et de ressources, dans la limite de la liste officielle.
Sources
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