Encadrement des loyers au Pays Basque : ce que vérifier

Au Pays Basque, l'encadrement des loyers vise 24 communes de la communauté d'agglomération : le loyer de base d'un bail d'habitation ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, et le bail comme l'annonce doivent afficher les montants de référence. Les fiches Service Public lues le 15/11/2026 indiquent que la règle s'applique aux baux signés ou renouvelés du 25/11/2024 au 24/11/2026. Pour une agence immobilière du secteur, la première question n'est donc plus seulement « quel est le plafond ? », mais « quel texte s'applique à la date de signature de ce bail ? ».

La règle, d'après Service Public

La fiche consacrée au Pays Basque (vérifiée le 25/11/2025) et la fiche générale sur l'encadrement des loyers (vérifiée le 01/11/2026) donnent le même cadre.

Les communes. Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.

Les logements visés. Ceux loués comme résidence principale du locataire, ou avec un bail mobilité. Les meublés de tourisme, les logements HLM, les logements conventionnés avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), les logements soumis à la loi de 1948 et les sous-locations relèvent d'autres règles.

Les montants. Les loyers de référence, minoré et majoré, varient selon que le logement est vide ou meublé, selon le nombre de pièces et l'époque de construction. La fiche renvoie au simulateur de la communauté d'agglomération (« Pays Basque : estimer les loyers de référence pour un bail d'habitation ») et à l'arrêté préfectoral applicable à partir du 25/11/2025.

Le complément de loyer. Il n'est possible que si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort et si le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré. Pour un bail signé depuis le 18/08/2022, il est interdit si le logement présente notamment un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé F ou G, des signes d'humidité, des sanitaires sur le palier ou une installation électrique dégradée.

Les sanctions. Le locataire peut demander la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu, et signaler le manquement à la préfecture. Le propriétaire encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

La date de signature décide de tout

La fiche Pays Basque et la fiche générale indiquent la même période : baux signés ou renouvelés du 25/11/2024 au 24/11/2026. À la date de notre lecture, aucune des deux ne mentionne de prolongation ni de nouvelle période. D'autres territoires encadrés affichent la même échéance de novembre 2026.

Pour l'agence, la conséquence est pratique :

Ne gardez pas dans vos modèles une phrase comme « les loyers sont encadrés à Bayonne » sans date : elle peut devenir fausse d'un jour à l'autre, dans un sens ou dans l'autre.

Ce que le bail et l'annonce doivent contenir

Quand l'encadrement s'applique, la fiche sur la rédaction du bail et la fiche Pays Basque demandent que le bail indique le loyer de base, distinct du complément, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le montant et la justification d'un éventuel complément, et le dernier loyer du précédent locataire s'il est parti depuis moins de 18 mois. L'annonce reprend ces montants après la mention « Zone soumise à encadrement des loyers » : le détail est sur la page des mentions de l'annonce de location.

Si le bail omet le loyer de référence majoré, le locataire dispose d'un mois après la prise d'effet pour mettre le propriétaire en demeure ; un complément de loyer peut être contesté devant la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature.

Comment l'assistant suit la règle

Un assistant interne n'a pas à connaître la loi par cœur : il doit savoir quel document fait foi et à quelle date. Concrètement :

1. Donnez-lui une fiche datée : la liste des 24 communes, la période d'application telle que publiée, le lien vers le simulateur, la date de votre dernière vérification.
2. Écrivez une consigne de date : « Pour tout bail dont la date de signature dépasse la période indiquée dans la fiche, répondre que la règle doit être revérifiée par le gestionnaire, sans donner de plafond. »
3. Interdisez le calcul : l'assistant ne fixe jamais un loyer de référence. La valeur vient du simulateur, saisie par une personne, avec le type de logement, le nombre de pièces et l'époque de construction.
4. Faites-lui relire les brouillons : il signale l'absence des mentions d'encadrement dans une annonce ou un bail d'une des 24 communes, et un complément de loyer prévu pour un logement classé F ou G.
5. Mettez à jour la fiche dès qu'un texte change, et changez sa date. C'est la seule étape qui ne peut pas être déléguée.

Pour les questions que les propriétaires posent sur ce sujet, voir les questions des propriétaires bailleurs. Les règles décrites ici sont celles publiées par Service Public ; pour un bail précis, l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement) de votre département ou un juriste donne un avis sur le cas.