Répondre aux questions des propriétaires bailleurs

Les propriétaires qui confient leur logement à une agence, en location seule ou en gestion, posent des questions de règles : qui règle quoi dans les frais d'agence, quel dépôt de garantie demander, quand réviser le loyer, comment récupérer le logement, ce qui change avec le DPE (diagnostic de performance énergétique) ou l'encadrement des loyers. Un assistant interne ou un espace d'aide pour les bailleurs peut donner les réponses générales, sourcées, et laisser au gestionnaire les décisions sur un bail précis.

Les questions, et ce que disent les fiches Service Public

« Qui règle les frais de mise en location ? » La visite, le dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée sont partagés avec le locataire, dans la limite de plafonds par m². Tout le reste, comme la rédaction et la diffusion de l'annonce, est payé par le propriétaire. En gestion locative, les honoraires du mandat de gestion sont à la charge du propriétaire. Détail des plafonds : l'affichage des honoraires.

« Quel dépôt de garantie demander ? » Un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, aucun pour un bail mobilité, ni quand le loyer est payé d'avance par trimestre.

« Puis-je augmenter le loyer ? » En cours de bail, une fois par an, seulement si le bail contient une clause de révision, selon l'IRL (indice de référence des loyers). La révision n'est pas automatique : elle se demande au locataire, prend effet à la date de la demande et se perd au-delà d'un an. Elle est interdite pour un logement classé F ou G dont le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24/08/2022 en métropole. Service Public donne la formule : loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.

« Comment récupérer mon logement ? » Le congé du bailleur n'est possible que pour vendre, pour reprendre le logement (pour soi ou un proche) ou pour un motif légitime et sérieux. Il est délivré au moins 6 mois avant l'échéance pour un logement vide, 3 mois pour un meublé, par lettre recommandée, commissaire de justice ou remise en main propre, avec une notice d'information. Certains locataires sont protégés, notamment au-delà de 65 ans sous condition de ressources.

« Mon logement peut-il encore être loué ? » Il doit être décent : surface, équipements, sécurité et performance énergétique. Depuis 2025, un logement classé G est exclu ; F le sera à partir de 2028, E à partir de 2034 (voir le logement classé G).

« Les loyers sont-ils encadrés chez moi ? » Cela dépend de la commune. Au Pays Basque, la fiche Service Public (vérifiée le 25/11/2025) vise 24 communes, dont Bayonne, Anglet et Biarritz, pour les baux signés ou renouvelés du 25/11/2024 au 24/11/2026. Pendant cette période, le loyer de base ne dépasse pas le loyer de référence majoré ; un complément de loyer est possible sous conditions, mais interdit pour un logement classé F ou G. En cas de manquement, la fiche cite une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Pour un bail signé après le 24/11/2026, la réponse dépend du texte alors en vigueur : l'assistant renvoie au gestionnaire, qui vérifie (voir l'encadrement des loyers au Pays Basque).

Ce que l'assistant fait

• Donner la règle générale, avec la fiche et sa date.
• Expliquer le calcul de révision et montrer l'exemple officiel, sans appliquer lui-même un indice qu'il n'a pas.
• Rappeler les étapes de l'agence : qui contacter pour une révision, pour un congé, pour un devis de travaux.
• Préparer le gestionnaire : résumer la question du bailleur et les règles en jeu avant le rendez-vous.

Ce qu'il ne fait pas

• Décider d'un congé ou en rédiger un. Le congé est un acte aux conséquences lourdes ; c'est le gestionnaire, avec le bailleur, qui le prépare.
• Affirmer qu'un locataire est protégé : les plafonds de ressources varient selon la zone et la composition du foyer.
• Calculer un loyer de référence. La valeur vient du simulateur officiel du territoire.
• Donner un avis fiscal sur les revenus locatifs : il renvoie vers un professionnel.

Les documents à lui confier

1. Les fiches Service Public citées ici, datées.
2. Votre mandat de gestion type et votre barème de gestion.
3. La liste des communes de votre secteur : zone tendue ou non, encadrement ou non, avec le lien vers le simulateur.
4. Votre procédure interne : révision annuelle, congés, travaux.

Les locataires des mêmes logements ont leurs propres questions, traitées dans les questions des locataires.