Liste
Clauses interdites dans un bail d'habitation
Prélèvement imposé, pénalités, frais de quittance, assureur imposé, interdiction d'héberger : les clauses non écrites d'un bail, et la relecture par un assistant.
Mis à jour le
Une clause interdite dans un bail d'habitation est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet, même signée. La liste de Service Public couvre notamment le prélèvement automatique imposé, les pénalités de retard, les frais de quittance ou de relance, l'assureur imposé, l'interdiction d'héberger des proches, la responsabilité collective des locataires ou la résiliation pour un motif non prévu par la loi. Pour une agence immobilière, ces clauses se glissent surtout dans les vieux modèles et dans les clauses particulières ajoutées à la demande d'un propriétaire : c'est là qu'une relecture systématique par un assistant est utile.
La liste, d'après Service Public
La fiche « Clauses interdites dans un bail d'habitation » (vérifiée le 01/10/2026) regroupe les clauses par thème. Elle vaut pour le logement vide et le meublé, sauf mention contraire.
| Thème | Clauses interdites (exemples de la fiche) |
|---|---|
| Objet du bail | Réduire ou supprimer des prestations sans contrepartie ; imposer un contrat de location d'équipements signé en même temps |
| Sommes à payer | Imposer le prélèvement automatique, une lettre de change ou un billet à ordre ; autoriser une retenue sur le salaire ; prévoir amendes ou pénalités ; faire payer l'état des lieux de sortie sans commissaire de justice ; exiger à l'entrée d'autres sommes que le dépôt de garantie et les frais d'agence prévus par la loi ; facturer les relances ou l'envoi de la quittance ; exiger d'avance le remboursement de réparations locatives sur la seule estimation du bailleur |
| Assurance | Imposer un assureur choisi par le bailleur |
| Usage du logement | Interdire une activité politique, syndicale, associative ou religieuse ; interdire d'héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec le locataire |
| Travaux | Priver le locataire d'indemnisation quand des travaux du bailleur durent plus de 21 jours |
| Dégradations | Responsabilité collective des locataires pour les parties communes ; interdire de mettre en cause le bailleur ; l'exonérer de toute responsabilité ; rendre le locataire automatiquement responsable des dégâts constatés |
| Reconduction (logement vide) | Reconduction tacite de moins de 3 ans (bailleur personne physique) ou de moins de 6 ans (personne morale) |
| Visites de fin de bail | Visites un jour férié, ou plus de 2 heures par jour ouvrable |
| Résiliation | Résiliation pour un motif autre que ceux prévus par la loi ; résiliation par ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester |
Pour les animaux, la fiche nuance : une clause interdisant un chien peut, dans certains cas, être valable.
La relecture avec l'assistant
Un assistant interne qui dispose de cette liste peut relire, avant signature :
- Vos modèles de bail, une fois, puis à chaque mise à jour. Il liste chaque clause qui ressemble à un thème de la liste et cite la ligne correspondante.
- Les clauses particulières ajoutées pour un logement : « le locataire s'engage à ne recevoir aucun visiteur plus de trois nuits », « une pénalité de 15 € par jour de retard », « le locataire souscrit l'assurance proposée par le propriétaire ». Ce sont des exemples types de clauses qui tombent sous la liste.
- Les courriers de gestion : un modèle de relance qui facture des frais, une quittance payante.
L'assistant signale, il ne tranche pas : une clause proche d'un thème peut être rédigée de façon valable, et c'est au gestionnaire, ou au juriste de l'agence, de décider.
Ce que l'assistant répond aux locataires et aux bailleurs
- Au locataire qui demande « mon bail m'oblige à payer par prélèvement, est-ce normal ? » : la règle générale, la conséquence (clause non écrite) et le contact du gestionnaire.
- Au propriétaire qui veut ajouter une clause : la liste, et le conseil de valider la rédaction avec le gestionnaire avant de l'insérer.
Il ne dit jamais qu'une clause d'un bail précis est nulle : il dit qu'elle correspond, ou non, à un exemple de la liste officielle.
Les documents à lui donner
- La fiche Service Public sur les clauses interdites, datée.
- Vos modèles de bail à jour, conformes au modèle réglementaire décrit par la fiche sur la rédaction du bail.
- Vos modèles de courriers de gestion (relance, quittance, demande d'attestation d'assurance).
- Une consigne : « Toute clause particulière proposée par un propriétaire est relue avant insertion. »
Pour les sommes que l'agence peut demander à l'entrée, voir l'affichage des honoraires ; pour la quittance gratuite, la quittance de loyer.
Questions fréquentes
Que devient une clause interdite dans un bail signé ?
Elle est réputée non écrite : elle n'a aucun effet, mais le reste du bail s'applique.
Un bail peut-il imposer le prélèvement automatique du loyer ?
Non. Imposer le prélèvement automatique, une lettre de change ou un billet à ordre fait partie des clauses interdites.
Peut-on prévoir des pénalités de retard dans le bail ?
Non. Les amendes ou pénalités pour manquement au bail sont interdites ; Service Public précise que les frais de retard le sont pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27/03/2014.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :