Fiche
État des lieux de sortie : vétusté et retenues
Comparaison avec l'entrée, usure normale, grille de vétusté, constat par commissaire de justice : la sortie du locataire et le rôle de l'assistant d'agence.
Mis à jour le
L'état des lieux de sortie se fait à la remise des clés et reprend les mêmes éléments que l'état des lieux d'entrée, pièce par pièce, pour constater ce qui a changé. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie : l'usure normale due au temps ou à l'usage n'en justifie aucune. Pour l'agence, la sortie est le moment le plus contesté de la gestion locative ; un assistant interne aide à préparer la comparaison et à répondre au locataire, sans jamais chiffrer une retenue.
Ce que doit contenir l'état des lieux de sortie
D'après la fiche Service Public sur l'état des lieux de sortie (vérifiée le 10/03/2026), on retrouve les mentions de l'entrée, avec trois ajouts :
- la nouvelle adresse du locataire ;
- la date de l'état des lieux d'entrée ;
- les évolutions constatées depuis l'entrée, le cas échéant.
Il doit avoir la même forme que l'état des lieux d'entrée : une colonne « sortie » à côté de la colonne « entrée » sur un document unique, ou un document distinct de présentation similaire. Il peut être réalisé à l'amiable avec le propriétaire ou avec un professionnel qui le représente. Dans ce cas, il ne coûte rien au locataire : une clause contraire du bail est réputée non écrite.
Usure normale ou dégradation
La fiche est claire : l'usure normale ne peut pas entraîner de retenue. Pour trancher, deux outils existent :
- La grille de vétusté, si elle a été convenue à la signature du bail. Selon Service Public, elle sert à distinguer la vétusté de la détérioration, avec des règles acceptées par les deux parties dès l'entrée.
- La liste des réparations locatives, qui dit ce qui relève de l'entretien courant du locataire (joints, ampoules, rebouchage des trous) et ce qui reste au propriétaire (voir les réparations locatives).
Sans grille, la discussion se fait au cas par cas. C'est précisément là que l'assistant doit se taire et laisser parler le gestionnaire.
Si l'état des lieux n'a pas pu se faire normalement
| Situation | Conséquence selon Service Public |
|---|---|
| Une partie refuse l'état des lieux amiable | Constat locatif par commissaire de justice, convocation par lettre recommandée au moins 7 jours avant, frais partagés par moitié |
| Le propriétaire a refusé l'état des lieux d'entrée malgré une mise en demeure | Il doit prouver en fin de bail que le logement était en bon état |
| Le locataire a refusé l'état des lieux d'entrée | Il est considéré comme ayant reçu le logement en bon état locatif, sauf preuve contraire |
| Le propriétaire ne se présente pas au constat de sortie | Le locataire peut restituer les clés par lettre recommandée ; il est considéré comme ayant rendu le logement en bon état |
Tarifs du constat locatif en métropole, TVA incluse : 132,82 € jusqu'à 50 m², 154,74 € de 50 à 150 m², 232,12 € au-delà, plus 18,06 € de convocations et 11,28 € de déplacement.
Le rôle de l'assistant à la sortie
Avant le rendez-vous, pour le gestionnaire : retrouver l'état des lieux d'entrée, la grille de vétusté si elle existe, l'inventaire pour un meublé, et préparer la trame de sortie dans le même ordre que l'entrée.
Pour le locataire qui part : rappeler la marche à suivre de l'agence (prise de rendez-vous, remise des clés, relevés de compteurs), le délai de restitution du dépôt de garantie et le fait que l'usure normale ne donne pas lieu à retenue. Ces règles générales sont reprises dans les questions des locataires.
Ce qu'il ne fait jamais : annoncer qu'une retenue sera faite, en estimer le montant, ou qualifier un défaut d'« usure » ou de « dégradation ». Ces réponses engagent l'agence et dépendent de la comparaison faite sur place.
Les documents à lui donner
- Les fiches Service Public sur l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie, datées.
- Votre modèle d'état des lieux à deux colonnes.
- Votre grille de vétusté type, si vous en proposez une aux bailleurs.
- Votre procédure de fin de bail : délais internes, qui valide les retenues, qui envoie le décompte.
Questions fréquentes
Peut-on retenir sur le dépôt de garantie une peinture défraîchie après plusieurs années ?
Service Public indique que l'usure normale due au temps ou à l'usage ne peut pas entraîner de retenue. Une grille de vétusté convenue au bail aide à distinguer usure et dégradation.
Que se passe-t-il si aucun état des lieux d'entrée n'a été fait ?
Si le locataire a refusé de le faire, il est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. Si c'est le propriétaire qui a refusé après mise en demeure, c'est à lui de prouver l'état du logement.
Combien coûte un constat de sortie par commissaire de justice ?
En métropole, de 132,82 € à 232,12 € TTC selon la surface, plus les frais de convocation et de déplacement, partagés par moitié.
Sources
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